A kereskedelmi épületek felújítása a kisebb belsőépítészeti formáktól a főépület külső és belső térbeli változásáig változhat. Még egy kisvállalkozói épület felújítása mégis jelentős kihívást jelenthet, és fontos, hogy a felújítási projektbe való belépés előtt megértsük a folyamat teljes körét.
Üzleti felújítás és logisztika
A kereskedelmi ingatlanok felújításának első lépése, hogy felismerjük, miért kell egy épületet felújítani. Néhány gyakori ok a bérleti díj változása, a tér megjelenésének korszerűsítése, a kényelem korszerűsítése és az energiahatékonyság növelése. Ebben a lépésben az épület tulajdonosa és néha bérlő az egyetlen érintett fél.
A következő szakaszba való átállás előtt kritikus fontosságú a foglaltsági igazolás, a tulajdonjogok megsértése, a zónaszabályozási törvények, az ingatlan jelenlegi állapota, a szomszédság és egyéb tényezők vizsgálata. Ezen tényezők némelyike teljesen megtilthatja bizonyos típusú felújításokat; mások drasztikusan növelhetik a költségvetést, mások pedig csak befolyásolhatják, hogy mit kell tenni a munka befejezése előtt. Például, ha azt reméli, hogy az irodaterületet kiskereskedelmi helyiséggé alakítja, a foglaltsági igazolás azt állíthatja, hogy az épület csak irodákban használható. A foglaltsági igazolás megváltoztatása nehéz, költséges és időigényes folyamat lehet. És ha az ingatlant nem zónákra szeretné tenni, akkor a zónák megváltoztatása lehetetlen lehet. Hasonlóképpen, ha egy történelmi negyedben tartózkodik, előfordulhat, hogy jogilag nem tudja megváltoztatni az épület külső részét, még akkor is, ha bármit megtesz az épület belsejében.
Egy másik probléma, amely felmerülhet, ha egy kiskereskedelmi ruházati helyet autókereskedéssé kíván váltani. Ellenőrizni kell az épület állapotát, hogy meggyőződjenek arról, hogy strukturálisan elégséges-e ahhoz, hogy támogassa a járművek súlyát.
Ezt az időt is figyelembe kell venni az épület általános állapotának értékeléséhez. Ha jelentős változtatásokat szeretne tenni, hogy az épület jobban nézzen ki, és a HVAC-rendszere megengedheti magának a javítást, akkor ugyanezeket a változtatásokat egyidejűleg is elvégezheti.
Keressen vállalkozókat és tervezőket
Miután megnézte, mit kell tennie, meg kell tudnia határozni, hogy milyen típusú szakembereket kell bevonnia a projektbe. Ha csak az energiafrissítéseken dolgozol, elég egy HVAC szakember és villanyszerelő. Ha felújítja az ingatlan elejét, érdemes lehet egy építész és vállalkozó. Ha lehetséges, végezzen kutatást és keressen személyes ajánlásokat annak biztosítására, hogy valaki könnyen kezelhető legyen, méltányos díjat számít fel, és az ütemterv szerint eredményeket szolgáltasson.
Ha egyszerre többféle felújítást végez, érdemes felvenni egy fővállalkozót vagy egy projektvezetőt, hogy felügyelje az összes projektet, és győződjön meg róla, hogy mindannyian menetrendben maradnak. Ez a projektvezető anyagi szállításokat és az alvállalkozókkal kapcsolatos vitákat is kezelhet.
Készítsen költségvetést
Mivel nehéz a költségvetés elkészítése a kereskedelmi épületek átalakítására anélkül, hogy előzetes becsléseket kapna, ez egy jó idő a költségvetés megkezdéséhez. Valószínűleg elgondolkodtál arról, hogy mit szeretnél költeni a projekt előtt, de most, hogy beszéltél a szakemberekkel, jobb ötleted kell lennie arról, hogy mit várhat el költeni. Akár 30% -ot is engedélyezhet egy rendkívüli költségkeret mellett, amit a csapat idézett, hogy adjon magának egy kis helyiséget, ha váratlan problémák merülnek fel az építési folyamat során. Előfordulhat, hogy előzetes költségvetést kell készítenie és felül kell vizsgálnia, miután konkrét terveket készített a tervezőkkel.
Tervezze meg a felújítását
Hacsak nem látod a láthatatlan fejlesztéseket, mint például az energiafrissítések, szeretnél dolgozni egy építészrel, belsőépítészrel vagy egy másik tervező szakemberrel, hogy kitaláljuk, mit akarsz, ha készen áll a hely. Még akkor is, ha a színfalak mögött dolgozik, még mindig valószínűleg új terveket kell létrehoznia a változások dokumentálásához. Ez azt is lehetővé teszi, hogy teljes mértékben megértsék, hogy mennyi munkát fogsz csinálni ahhoz, hogy eljuthass a színpadra.
Ha tervezővel / építészrel dolgozik, és nem hoznak velük egy vállalkozót, ez jó alkalom lehet arra, hogy becsléseket kapjon a leendő vállalkozóktól a munka teljes költségéről, mivel a vállalkozók nem tudnak pontos becslést adni anélkül, hogy tudnák a munka teljes körét. Másrészről hasznos lehet egy általános vállalkozó bevonása a tervezési folyamatba, mivel olyan inputokat tudnak nyújtani, amelyek segítenek a tervek realisztikusabbá és megfizethetőbbé tenni a gyakorlati tapasztalatok alapján.
Csak a végleges, hivatalos becslés megszerzését követően hajtsa végre a költségvetést. Ez is jó alkalom egy ésszerű ütemterv kialakítására a csapat segítségével.
Szerezd meg az engedélyeidet
Az üzleti felújítás megkezdése előtt valószínűleg engedélyt kell szereznie a munkához. Ha vállalkozóval vagy építészrel dolgozik, akkor valószínűleg gondoskodnak az engedélyekről, különben előfordulhat, hogy a városházába kell mennie. A különböző városok különböző osztályokkal rendelkezhetnek az ilyen típusú engedélyek kezeléséhez, de gyakran az Épületfelügyeleti Osztály, a Tervezési Osztály vagy a Fejlesztési Szolgáltatások.
A tartózkodási helyétől és a felújítás mértékétől függően előfordulhat, hogy az engedélyek megszerzése előtt bizonyos felméréseket kell benyújtania. Ha érzékeny környezetben tartózkodik, szükség lehet például környezeti hatásvizsgálatra. Ha a szerkezet egy részét lebontják, akkor szükség lehet arra, hogy veszélyes anyagfelmérést végezzen az ólom, a higany, az azbeszt és az épületben lévő egyéb veszélyes anyagok vizsgálatára.
A remodeling elvégzése
Miután gondoskodott az összes tervezésről, tervezésről és engedélyről, készen kell állnia az építés megkezdésére. A legtöbb esetben valószínűleg nem fog nagyon részt venni a kereskedelmi épület felújítási folyamatának ebben a szakaszában, kivéve, ha Ön maga is részt vesz a munkában. Ha bármilyen probléma merül fel, és a szerződő félnek több díjat kell fizetnie, akkor a meglévő projekthez hozzáad egy kiegészítést.
Szükséges ellenőrzések elvégzése
Az épület tulajdonosaként érdemes ellenőrizni az ingatlant, amíg újraépítésre kerül, hogy megbizonyosodjon arról, hogy elvárásai teljesülnek, és hogy a projekt időben megtörténik. Lehet, hogy nem az egyetlen ellenőr, aki a munkát nézte; egy kormányzati épületfelügyelő megállhat az építés alatt vagy után, annak érdekében, hogy az építési előírások teljesüljenek. Ezeknek a kódoknak való megfelelés általában a vállalkozó vagy a tervező felelőssége, lehet, hogy a horgonynak, ha az épület nem épül fel az építés befejezése után, így ez hosszú távon hasznos lehet.
Ha az épület használatának megváltoztatásához módosítani kell a foglaltsági igazolást, a kódoló tisztviselő ellenőrzi a felújításokat, mielőtt új tanúsítványt bocsát ki.
Miután az összes felújítás megtörtént, és az ellenőrzések befejeződtek, áthelyezheti cégét vagy új bérlőit a felújított épületbe.
