A multi-unit apartmanokba történő befektetés nagyszerű módja lehet a passzív jövedelemnek és a vagyonnak, vagy a hajhúzással és a szegénységgel járó élménynek. Mielőtt bármilyen több egységet vásárolna, győződjön meg róla, hogy megfelelően értékelte. Íme néhány irányelv.
A szükséges elemek
-
Ceruza és papír
-
telefon
-
Cipőbőr
-
Pénz
Kezdje a készpénzt. Bár lehetőség van arra, hogy részt vegyen a több egységben történő befektetésben a "nincs pénz le" lehetőséggel, az ilyen ügyletek kevések és messze vannak és nehéz tárgyalni. Mentsd meg a filléreket, és készítsen pénzt az asztalra, még akkor is, ha ez csak 5 százalék. Tartson készpénzt a tartalék és a javítás érdekében.
Kutatási reális bérleti díjak. Mielőtt bármilyen épületre kínálna ajánlatot, győződjön meg róla, hogy tudja, mi a piac bérleti díja a területre. Keresse meg a környéket, nézze meg az összehasonlítható épületeket, ellenőrizze az újsághirdetéseket, és tegyen néhány hívást bérlőnek. Önnek képesnek kell lennie arra, hogy pontosan becsülje meg a bérleti díjakat, mielőtt realisztikus döntést hozhatna egy ingatlan megvásárlásával kapcsolatban.
Határozza meg az Ön által érdekelt ingatlanok nettó működési bevételét (NOI). A NOI az a jövedelem, amelyet az összes kiadás (beleértve az üresedési juttatást, de a jelzáloghitel-szolgáltatást és az adókat kivéve) után maradt. Például, ha az Ön épülete évente 100 000 dollárt szerez bérleti díjakban (beleértve az üresedéseket), és évente 30 000 dollár van a karbantartás, a közművek stb. Esetében, a NOI 70 000 dollár.
Határozza meg az Ön számára érdekes épületek felső határát. Az üres házak, a karbantartás és a javítás fennmaradásához az apartmanház beruházásokhoz jó cash flow szükséges. A fedezeti ráta nettó (nem bruttó) jövedelem osztva a vételárral. Ha 500.000 dollárért vásárol egy épületet, és az adózás előtt 50 000 dolláros éves nettó működési bevétel van, a beruházás megtérülése (cap rate) 10%. Figyelembe véve az épület futtatásának problémáit, valóban szeretné-e megvásárolni egy olyan multiunitot, amely kevesebbet ad vissza, mint amennyit egy problémamentes CD-n kaphat?
Határozza meg a bruttó árfolyam szorzót. Vegyük a javasolt eladási árat, és osszuk meg az éves bruttó bérleti díjjal. Például, ha a vételár 500 000 dollár, és az éves bruttó bérleti díj 50 000 dollár, akkor a GRM 10. Hasonlítsa össze ezt a számot a saját régió többszörös listájával, és durva mutatója lesz arról, hogyan hasonlítja össze az ingatlan a helyi piac többi tulajdonságával.
tippek
-
Legyen kilépési stratégia. Frissítené az épületet, és magasabb bérleti díjakat adna? Váltás a lakásba? Kozmetikai javítások és flippingek készítése? Az épület értékének frissítésére vonatkozó stratégiája az Ön által fizetendő árba kerül.
Figyelem
Ellenőrizze az épület minden egységét. Keresse meg a szivárgást jelző foltokat a mosogatók és a mennyezet alatt. Ellenőrizze a kábelezés, a tető és a vízvezeték állapotát, és győződjön meg arról, hogy az egyes egységek megfelelően vannak mérve. Hozzon létre egy listát a szükséges javításokról, és használja azt tárgyalási pontként.
