A kizárt tulajdonságok, amelyeket a bírósági lépésekben értékesítenek, valójában a kizárási folyamat második szakaszát foglalják magukban. Az első lépést előzárásnak nevezik, és amikor a bank vagy a jelzálog-tulajdonos megkezdi az ingatlanok és eszközök visszaszerzésének lépéseit. Az utolsó szakasz, a piacra való belépés után, az árverés után következik be, és egy meghatározott időszakot foglal el, mielőtt a legmagasabb ajánlattevő ténylegesen birtokba veheti az ingatlant.
Pre-kizárás
Az elzárás előtti folyamat akkor kezdődik, amikor az első fizetés hiányzik egy jelzáloghitelen. A számla megjelölve van, és a jelzálog-tulajdonos a késedelmes vagy hiányzó kifizetésekért figyeli a számlát. Amint a számlát túlságosan bűnösnek tartják, a jelzálog-tulajdonos megkezdi a papírmunkát, hogy az ingatlanot egy bírósági árverésen értékesítsék. Ez a papírmunka általában magában foglalja szándéknyilatkozat benyújtását a megfelelő helyi hatóságokkal, és az újságban történő bejelentést, hogy az ingatlant egy adott napon értékesítik.
A bírósági árverés
A legtöbb államban a bírósági árverésen értékesített ingatlanra vonatkozó ajánlattétel a tényleges értékesítési nap előtt megkezdődhet. Ezek az extra napok hozzáadódnak az első lakástulajdonosok számára, hogy ajánlatot tegyenek az ingatlanra; ha a beérkezett ajánlat elég magas ahhoz, hogy megfeleljen a jelzálog-tulajdonosnak, akkor elfogadásra kerül, és a tényleges aukció megszűnik. Ha az árverés előtti napokon nem érkezik ajánlat, akkor az ingatlan a bírósági lépésekben kerül értékesítésre. Egyes államokban a jelzálog-tulajdonosnak jogában áll meghatározni a legkevesebb pénzösszeget, amelyet az eladott ingatlanra vonatkozóan (a tartaléknak neveznek). Gyakran az árverési ingatlan jóval a piaci érték alatt lesz, így az árverésen az ingatlan spekulánsok és más befektetők kedvenc tevékenysége lesz.
Utáni kizárás
Több mint 12 államban van egy várakozási idő, mielőtt a magas ajánlattevő birtokba veszi az ingatlant. Ez az idő megengedett, így minden adót és egyéb zálogjogot és al-zálogjogot el lehet rendezni az értékesítés véglegesítése előtt. Sok állam lehetővé teszi az eredeti háztulajdonos számára, hogy visszavásárolja az ingatlant a legmagasabb ajánlat árán.
hátrányok
Bár az elsődleges ingatlan alacsonyabb áron történő megszerzése kedvező áron tűnhet, számos tényezőt kell szem előtt tartani. Egyrészt az eredeti lakástulajdonosok továbbra is otthon élhetnek, és az új vevőnek jogi segítségre van szüksége a kilakoltatásukhoz. Másodszor, az egykori tulajdonosok esetleg a belsejüket ürítették, amikor elhagyták, így drágábbá tették az ingatlan átalakítását vagy felújítását. A bírósági lépéseken értékesített foreclosures esetében az ingatlan előzetes ellenőrzése általában nem biztosított. A harmadik hátrány az, hogy az ajánlatban szereplő készpénzár 100% -át kell fizetni, amikor az ajánlatot nyertesnek nyilvánítják.
