Ha a kereskedelmi ingatlanok befektetésével foglalkozik, akkor ismeri a hitelnyújtási kritériumokat, mint például a hitel / érték (LTV) arány és az adósságszolgálati fedezet (DSCR) aránya. A bankok gyakran használják ezeket a mérőszámokat annak eldöntésében, hogy kell-e a kölcsönt. Az adóssághozam az új gyerek a jegyzési blokkban. A hitelezők úgy tetszik, mert az LTV-vel és a DSCR-szel ellentétben nem támaszkodik a piaci értékre, az amortizációs időszakra és a kamatlábra, amely manipulálható vagy idővel változik.
tippek
-
Az adóssághozam a kereskedelmi ingatlan jelzáloggal kapcsolatos kockázatot kiszámítja az ingatlan nettó működési bevételének a hitelösszeggel való elosztásával.
Kereskedelmi hitelek kockázati tesztjei
A legtöbb bank két tesztet alkalmaz a kereskedelmi ingatlanhitelhez kapcsolódó kockázat felmérésére: az adósságszolgálati fedezettség és a hitel / érték arány. A DSCR képlet azt vizsgálja, hogy az ingatlan nettó működési bevétele - az összes bérleti díj és az ingatlanból származó bevétel mínusz a működési költségek - egészséges pufferrel meghaladja-e a jelzáloghiteleket, így még mindig elegendő pénz áll rendelkezésre a hitel kifizetéséhez, még akkor is, ha a költségek emelkednek vagy a bérleti díj csökken. Például, egy hitelezőnek szüksége lehet nettó működési bevételre (NOI) 1,50 dollárra minden kölcsönzött dollárért.
Az LTV arány a jelzáloghitel-állomány összegét osztja meg az ingatlan értékével. Tehát, ha 500.000 dollárt költöttél egy 800.000 dolláros épület finanszírozására, az LTV 62,5 százalék lenne. A 75 százalékos vagy annál alacsonyabb alacsony LTV azt jelenti, hogy a bank jó esélye van arra, hogy pénzét visszavonja egy kizáró értékesítésben, még akkor is, ha az ingatlan idővel kevésbé értékes.
Mi az a tartozás?
Az LTV-vel kapcsolatos probléma az, hogy megváltozik az ingatlan piaci értékének változásakor, ezért nehéz a statikus kockázati mértéket elérni ezzel a mutatóval. Hasonlóképpen, mivel a DSCR-számítás a hitel kamat- és amortizációs időszakára támaszkodik, ezeket a tényezőket manipulálhatja, hogy növelje a DSCR-t. Például a 20 évtől 25 évig tartó amortizációs időszak emelése alacsonyabb éves kölcsönfizetést eredményezhet, és így növelheti a DSCR elfogadható szintre, még akkor is, ha a kölcsön idővel magasabb lesz. E hiányosságok kompenzálása érdekében a hitelezők általában az adóssághozamot a kötvénykibocsátásba dobják. Az adóssághozam egy másik módot kínál a kereskedelmi ingatlanhitel kockázatának mérésére, csak a NOI és a teljes hitelösszeg felhasználásával.
Hogyan számítható ki az adóssághozam
A matematika egyszerű kiszámítani az adóssághozamot: ossza meg az ingatlan nettó üzemi eredményét a javasolt hitelösszeggel. Tegyük fel például, hogy 1 millió dolláros épületet vásárol, és a NOI évente 50 000 dollár. 300 000 dollár van készpénzben, és 700.000 dollárt kölcsönözne az épület megvásárlásához. A hitelező 50 000 dollár / 700 000 dollár vagy 7,14 százalékos adóssághozamot számít. A hitelezők általában a jelzáloghitel jóváhagyása előtt határozzák meg a minimális adóssághozamokat. Szóval, azt találja, hogy a hitelezők flip a számítás a fejét, hogy kiszámítsa a jelzáloghitel, ahol a NOI osztva az adósság hozam adja a maximális hitelösszeg. Például, ha a hitelező 10 százalékos adóssághoz jut, akkor 50 000 dolláros NOI tulajdonunk csak 500.000 dolláros kölcsönre jogosult.
Adóssághozam versus Cap Rate
Az Eagle-eyed ingatlanbefektetők felismerték, hogy az adóssághozam meghatározása nagyon hasonlít egy korláthoz, ami a NOI-t az épület árához hasonlítja - a fenti példában 50 000 dollár / 1 millió dollár, illetve 5%. A hasonlóság szándékos. Ennek oka, hogy a hitelező a tényleges hozam képletet használja, hogy megértse, milyen befektetési hozamot várhat el a pénzéből, ha el kell zárnia. A magasabb adóssághozam aránya azt jelenti, hogy a kölcsön visszafizetésének nagyságához viszonyítva több bérleti díj érkezik, így igazi esély van arra, hogy a bank nem veszít el, ha a hitelfelvevő jelzáloghitel-fizetéssel jár.
Mi a jó adóssághozam?
A kereskedelmi ingatlanok szektorában a jellemző minimális elfogadható hozam 10 százalék. Azonban az Ön által megadott tényleges szám az ingatlan típusától, a bérlő pénzügyi erejétől és a kamatlábaktól függ. A kockázatos ingatlantípusok, mint például a szállodák, amelyek ingadozó ingadozási rátái és kiszámíthatatlan NOI-juk, jellemzően magasabb adóssághozamot igényelnek, mint a stabilabb irodai beruházások. A hitelezőknél a magasabb adóssághozam „alacsonyabb tőkeáttételt” jelez, ami alacsonyabb hitelezési kockázatot jelent.
