A terminálérték a terminálév utáni összes cash flow diszkontált értéke. Ez az az év, amikor a befektetési időszak véget ér. A diszkontált cash flow a jövőbeni cash flow-k diszkontálása. A kereskedelmi ingatlanok irodaházakat, bevásárlóközpontokat, gyárakat és üres területet foglalnak magukban. A végérték az eszközértékelés kulcsfontosságú eleme.
Számítsuk ki a végértéket azzal, hogy feltételezzük, hogy az ingatlan értéke állandó értékkel növekszik az év végéig. A terminálérték képlete: CV_ (1 + r) ^ t, ahol az CV az ingatlan aktuális értéke, r a diszkontráta és t a terminálév. A jelenlegi inflációs rátát a diszkontrátához használhatja. Például, ha az aktuális érték 1000 dollár, akkor a terminál év 5, az inflációs ráta 2 százalék, a terminál értéke 1,104,08 $: 1000_ (1 + 0,02) ^ 5. Ennek a megközelítésnek két problémája van: Először is, feltételezzük, hogy a kereskedelmi ingatlanok aktuális értékbecslése igaza van, azaz sem túl magas, sem túl alacsony; másodszor, hogy a terminál évig állandó és állandó növekedése lesz. Ezek a feltevések nem valószínű, hogy hosszú ideig tartanak. Ezen okok miatt gyakran használnak alternatív megközelítést.
Számítsuk ki a végső értéket úgy, hogy állandó végső cash flow növekedési rátát feltételezünk a végleges évtől kezdve. A terminálérték képlete: CF / (r - g), ahol a CF az ingatlan által termelt cash flow a terminál évben, g az állandó éves cash flow növekedési ütem, és r a diszkontráta. Például, ha az 5-ös terminálból kezdődő cash flow 100 dollár, a diszkontráta 8 százalék, az állandó éves cash flow növekedési ráta 2 százalék, a terminál értéke 1,666,67: 100 / (0,08 - 0,02). Ne feledje, hogy ha egy nulla állandó éves cash flow növekedési rátát (g) feltételez, akkor a terminálérték képlete egyszerűsíti a CF / r értéket (cash flow osztva diszkontrátával).
Számítsuk ki a végérték értékét, amely ténylegesen egy egyszeri jövőbeni cash flow. A jelenérték képlete a TV / (1 + r) ^ t, ahol a TV a t év végértéke, és r a diszkontráta. Például, ha a terminál értéke a 10. évben 1000 dollár, és a diszkontráta 4 százalék, akkor a jelenlegi érték 675,56 $: 1000 / (1 + 0,04) ^ 10.
tippek
-
Az eszközökre vonatkozó diszkontráta általában a vállalat tőkeköltsége (azaz a hitelfelvétel költsége).
