Egy ingatlan valós piaci értéke a nyitott piacon lévő, külső tényezők nélküli érték. Ez az érték számos fontos felhasználást jelent, és alapvető fontosságú a házasság felbontásakor, az adók kiszámításánál, az otthoni értékesítésnél és a biztosítási követeléseknél. Bár az adott ingatlannak egy adott elméleti valós piaci értéke van, amely meghatározza, hogy a valódi érték szinte lehetetlen. Ezért van számos különböző módszer a valós piaci érték kiszámításához, amelyek mindegyike többé-kevésbé pontos lehet egy adott ingatlan sajátosságai alapján.
Mi a méltányos piaci érték?
A tisztességes piaci érték az egyik látszólag egyszerű fogalom, amely a gyakorlatban hihetetlenül összetett lehet. Egyszerűen fogalmazva, a valós piaci érték az az ár, amelyet egy adott ingatlan értékesítene a jelenlegi nyílt piacon, olyan külső nyomás nélkül, mint az idő vagy a pénzügyi korlátok. Lényegében a kifejezés a legalacsonyabb árra utal, amelyet az eladó hajlandó elfogadni, és a legversenyképesebb árat, amelyet a vevő hajlandó fizetni, ha egyikük sem sietett vásárolni vagy eladni, és egyikük sem volt pénzügyi korlátok miatt, és mindkettőnek van a vonatkozó tények ésszerű ismerete. A valós piaci érték a kereslet és a kereslet függvénye, és a jelenlegi piac alapján emelkedik és csökken.
Miért fontos a valós piaci érték
A valós piaci érték egy eszköz pártatlan értékelése. A vevő vagy eladó pénzügyi vagy érzelmi helyzete nem érinti. Emiatt a koncepciót gyakran jogi célokra használják, leggyakrabban az adókat, biztosításokat és ingatlanügyleteket érintő ügyekben. A házasság felbontásában is használható, hogy mindkét fél egyenlő pénzügyi részesedést kapjon az eszközökből, még akkor is, ha mindkét fél nem rendelkezik a házasság felbontásával kapcsolatos összes ingatlan egyenlő részével. A kormányok a tartományt kiemelkedő domainhasználati célokra is használják, amikor a tulajdonosokat megragadják, és a valós piaci érték alapján visszatérítik őket.
Méltányos piaci érték és adók
A méltányos piaci értékek hasznosak, ha egy veszteséges veszteség vagy adományozás után adókedvezményben használt ingatlan értékét határozzák meg. Például, ha egy jármű tulajdonosa adományozza a kocsiját a Good Will-nek, akkor le tudja írni a valós piaci értéket annak alapján, hogy az autó milyen értékű lenne egy nyitott piaci tranzakcióban.
Az adózási célú valós piaci érték számos IRS bírósági ügy tárgyát képezte, mivel ezt nehéz megállapítani. Ha az a személy, aki adományozta a kocsiját a Good Will-nek, keresi a járművének valós piaci értékét, például megnézheti az eBay Motors összehasonlítható értékesítését. Használhatja azt az értéket is, amelyet az autóért fizetett, ha a közelmúltban vásárolta meg, az árát egy helyi szakértő értékelésére alapozta, vagy más módon kiszámítja. Mindezek a módszerek azonban más árat eredményezhetnek, így ha az IRS úgy ítéli meg, hogy a valós piaci értéke túl magas, akkor ennek eredményeként ellenőrizhetik.
A méltányos piaci értéket az ingatlanadó értékének meghatározásánál is használják. A vételár és a valós piaci érték közötti különbség ingadozni fog, mivel az idő elhasználódik, ezért ezt az értéket rendszeresen értékelnie kell egy városi adóértékelő vagy ingatlanértékelő adminisztrátor.
A pártfogó bíróságok adózási szempontból is használják az ingatlanok valós piaci értékét, mivel segíthet meghatározni, hogy az elhunyt kedvezményezettjeinek mennyi adót kell fizetniük ingatlanadóban. Ez az érték különösen fontos ezekben az esetekben, mivel általában, ha az örökölt tulajdonságot a család nem tartja meg, akkor azt gyorsan eladják, így az értéket nem lehet pontosan kiszámítani az értékesített ár alapján. Ezen túlmenően, a valós értéket a pártfogó bíróságokban kell megállapítani, mivel sok tulajdonot több kedvezményezett örököl, akiknek meg kell határoznia a valós piaci értéket, ha az egyik személy meg kívánja tartani az ingatlant, és a többi kedvezményezettnek igazságos részét adja az ingatlan értékének.
Ingatlanhasználat
Amikor egy lakástulajdonos úgy dönt, hogy eladja a vagyonát, előnyös, ha megérti a tőzsdei árfolyamot, mielőtt tudná, mit kell eladnia. Nem szeretné, hogy az otthont túl kevéssé felsorolja, de hasonlóan nem szeretné felsorolni az otthont annyira, hogy elrontaná a vásárlókat.
A biztosítás valós piaci értéke
A biztosítási ágazat nagymértékben függ a sérült vagy elpusztult tulajdonságok megtérítésére vonatkozó tisztességes piaci értékektől. Például, ha egy otthon tönkremenetelben megsemmisül, a biztosító egy ingatlan valós piaci értékét fogja használni annak megállapítására, hogy mennyi fizetnie kell a követelésnek. Ez a szám nem veszi figyelembe a személy érzelmi kötődését az ingatlanhoz, ami azt jelenti, hogy a követelésen keresztül fizetett tényleges összeg sokkal alacsonyabb lehet, mint egy személy, aki hajlandó lenne elfogadni, ha megpróbálnák eladni az ingatlant a megsemmisítés előtt.
Különbségek a hasonló feltételektől
Míg a "piaci érték" egy valós piacon lévő eszköz árára utal, a valós piaci érték képviseli az ingatlan értékét egy hipotetikus tökéletes piacon, ahol a vevők és az eladók egyenlő feltételeket élveznek. Míg az otthon tényleges piaci értéke elérhető lesz egy ingatlan-jegyzékben, az otthon valós piaci értéke nem olyan egyszerű kiszámítható. A tényleges piaci érték sok esetben magasabb lehet a valós piaci értéknél, ha az eladó túlértékeli vagyonát, vagy alacsonyabb, ha az eladó a kétségbeesésből gyors eladást próbál.
Az ingatlan értékelt értéke hasonló fogalom, de azért, mert csak egy értékbecslő véleményére utal az elem értékére, nem pedig a valódi valós piaci értékre, mivel az értékelőtől az értékelőig változhat. Az értékbecslők szabványokat, iránymutatásokat, helyi szabályozásokat, gazdasági trendeket és összehasonlítható értékesítést használnak egy ingatlan valós piaci értékének meghatározásához. A legtöbb esetben, amikor a valós piaci érték szükséges, az értékelt érték elfogadhatónak tekinthető, azonban az értékelt értékek gyakran egy kicsit magasabbak, mint a valódi valós piaci érték.
Végül, az "értékelt érték" a helyi adóértékelő vagy ingatlanértékelő rendszergazda által meghatározott ingatlan értéke. Ezt az értéket az ingatlanadók kiszámításához használják. Általánosságban elmondható, hogy egy ingatlan becsült értéke az utolsó értékesítéskor, a legutóbbi otthoni ellenőrzéseken és az összehasonlítható hazai értékesítéseken alapul. A becsült értékhez hasonlóan ezeknek az értékeléseknek az a célja, hogy meghatározzák a valós piaci értéket, de az értékelések az, hogy csak egy személy véleménye. Míg a becsült értéknek a valós piaci értékre kell hasonlítania, gyakran egy kicsit alacsonyabb. Az értékelt értékek közéleti személyiségek, és bizonyos weboldalakon vagy a helyi megyei adóértékelő irodában érhetők el.
Összehasonlító piaci elemzések
Számos módja van a valós piaci érték meghatározásának, és bár hipotetikusan egy adott ingatlan határozott valós piaci értéke van, az érték kiszámításának minden módszere valószínűleg más számot eredményez. A valós piaci érték kiszámításának leggyakoribb módja az összehasonlító piaci elemzés. Ez magában foglalja a piacon vagy más, az utóbbi két-három évben értékesített hasonló ingatlanok összehasonlítását.
Olyan piacokon, mint az ingatlan, fontos figyelembe venni az ingatlanok eladásának helyét, de az olyan tárgyak, mint a gyűjteményes tárgyak és a régiségek, jobb, ha összehasonlítható, a világon összehasonlítható értékesítéseket tekinthetünk meg, mivel a gyűjtők általában nem korlátozzák vásárlásaikat egy helyi terület. Amikor az összehasonlító piaci elemzések ingatlanokat foglalnak magukba, általában licencelt ingatlanügynökök végeznek, és hasonló térbeli felvételekkel, hasonló állapotban és hasonló számú hálószobával történő összehasonlításra szorulnak. Csak a nyitott piacon értékesített lakásokat kell értékesíteniük, nem pedig a piacra záráskor értékesített vagy drasztikusan alacsony vagy magas értéken értékesített lakásokat.
Szakmai tisztességes piaci értékelések
Egy másik általánosan használt módszer az ingatlan valós piaci értékének meghatározására az értékelő felvétele. Az értékelőknek az általa vizsgált ingatlan típusára kell specializálódniuk. Például egy ingatlanértékelő szakember, aki tapasztalattal és képzettséggel rendelkezik az ingatlanérték meghatározására, míg egy művészeti értékelő széles körű ismeretekkel rendelkezik a művészeti világról, a művészettörténetről és a művészeti alkotások értékesítésének aktuális trendjeiről. Az értékbecslők versenyképes piaci elemzést és más tényezőket használnak, például a gazdasági trendeket, hogy meghatározzák az ingatlan valós piaci értékét. Számos hitelezőnek szüksége van egy otthoni szakmai értékelésre, mielőtt jóváírná az ingatlant.
Tulajdoncsere költsége
A vagyoncsere költsége mind a biztosítótársaságoknál, mind az adóleírásoknál általános. A helyettesítési költségek gyakran hasonlítanak a versenyképes piaci elemzéshez, mivel magában foglalhatja az összehasonlítható ingatlanok eladási árainak vizsgálatát. Például, ha összeomlik az autóját, a biztosítónak csak akkor kell megadnia az autó valós piaci értékét, ha azt egy hasonló állapotú autóval helyettesítené.
Ha egy elemet, például egy házat át kell építeni, a helyettesítési költségnek figyelembe kell vennie ezeket a költségeket. Például, ha otthonát egy tornádóban elpusztították, és újjáépíteni kellett volna, előfordulhat, hogy 250 000 dollárt fizetett csak tavaly, de ugyanazon az otthoni új építéssel újjáépítése 300 000 dollárba kerülhet.
Az eladási ár
Bizonyos esetekben az eladási ár egy ingatlan valós piaci értékének meghatározására használható. Ez általában csak akkor érvényes, ha az értékesítés nemrégiben történt, és ha nyitott piacon volt, külső nyomás nélkül. Ha egy otthont éppen most vásároltak meg egy olyan értéken, amelyet mind a vevő, mind az eladó számára tisztességesnek tartottak, az adó szempontjából tisztességes piaci értéknek tekinthető. Körülbelül három-négy év után azonban ez az érték valószínűleg már nem tükrözi a jelenlegi piacot, és az ingatlanadó-érték meghatározása előtt értékelni kell.
Harmadik fél értékei
Ha valaha nézett egy lakóhelyet egy olyan webhelyen, mint például a Zillow, akkor észrevehette, hogy még az eladásra nem felállított lakásokban is szerepelnek azok értékei (Zillow esetében ezeket "Zestimates" -nek nevezik). Ezeket az ingatlanértékeket olyan tényezők alapján számítják ki, mint a közelmúltbeli helyi értékesítési és állami adóbevallások. Mindegyik webhely egyedi szabadalmi képlettel rendelkezik, ezért az értékek nagymértékben eltérhetnek a helyszínről a helyszínre.
A HouseCanary nevű cég azt állítja, hogy rendelkezik a legpontosabb online értékbecsléssel, amely az összes rendelkezésre álló piaci adatot elemzi. A helyszín szerint a valódi valós piaci értékb l származó hibaarány nem lehet több, mint 3,6 százalék, ami azt jelenti, hogy az oldalon lehet, hogy a legpontosabb becslések szerint a piacon rendelkezésre álló legmegfelelöbb piaci értékek lesznek elérhetők.
