A CAP ráta a kapitalizáció mértékét jelenti. Ez egy olyan mutató, amely leírja az ingatlanbefektetés megtérülési rátáját annak alapján, hogy mekkora bérleti díjat szeretne kapni. A befektetők a KAP-díjat a vásárlási döntés meghozatalakor használják, mivel segít abban, hogy meghatározzák, hogy melyik befektetési célú ingatlan adja meg a legjobb hozamát.
tippek
-
A KAP aránya mutatja az ingatlanbefektetés potenciális megtérülési rátáját. Ha készpénzért vásárolna egy ingatlant, akkor a KAP-ár az éves hozamot, amelyet a pénzért kapna.
CAP arány meghatározása
A KAP mértéke az ingatlanból származó nettó működési bevétel és az eszköz eszközértékének aránya. Egyszerűen fogalmazva, ez nettó bérleti díj osztva az eladási árral. Az így kapott szám azt jelenti, hogy mekkora a megtérülés százalékos aránya az összes készpénzbefektetésből. A befektetők a KAP-kulcsot használják fel arra, hogy gyorsan növeljék a potenciális befektetést más befektetési célú ingatlanokhoz képest. Mivel az egyik fő alkotóelem a bérbeadás, a KAP-díjakat általában a várható bérleti díjak becslése alapján tervezik.
A CAP-arány kiszámítása
Ahhoz, hogy kitaláljuk a KAP-díjat, nézzük meg a 400.000 dolláros piacon lévő ingatlanot. Képzeld el, hogy az ingatlan évente 25 000 dollárt fog bérelni, és 5 000 dollár lesz a költségek, mint például a javítás, a marketing és a biztosítási költségek; a nettó működési bevétel 25 000 dollár, 5000 $ vagy 20 000 dollár. A KAP mértéke 20 000 dollár, 400 000 dollár, vagy 5 százalék. A kereskedelmi ingatlaniparban gyakori azt mondani, hogy ez az ingatlan 5 százalékos KAP-áron értékesített, ami azt jelenti, hogy a 400 000 dolláros készpénzbefektetése 5 százalékos éves hozamot vár.
A CAP aránya összehasonlítja a kockázatot
A KAP-k egy egyszerű módja annak, hogy az ingatlanbefektetéshez kapcsolódó kockázatot a „biztonságos” befektetéshez, például az államkötvényekhez viszonyítsák. Tegyük fel például, hogy a 400 000 dolláros készpénzt 10 éves kincstárjegyekre tesszük - ami nagyon alacsony kockázatú befektetésnek tekinthető - évente mintegy 2,5 százalékot tesz ki. Most hasonlítsa össze a kereskedelmi ingatlanok 5 százalékos hozamát, szemben az államkötvények 2,5 százalékával. A 2,5 százalékos extra hozam tükrözi a kockázatmentes kincstárakon túlmenő további kockázatokat, mint például a bérleti lejárat, az ingatlanérték-ingadozások, és hogy a bérlők ténylegesen fizetnek-e időben.
Jó versus rossz CAP arány
A KAP-kamatlábak megfelelnek a tranzakció kockázati szintjének, így azt, hogy a KAP-ráta jó vagy rossz, attól függ, hogy milyen kockázatkerül. A fenti példában a KAP-ráta 10% -ra megduplázható, ha a központi üzleti negyeden kívüli ár-értékű épületet csak 200 000 dollárért vásárolja meg, feltéve, hogy ez évente 20 000 dollárba kerül. Most veszed azt a kockázatot, hogy a bérlők iránti kereslet ezen a helyen van, és hogy a kereslet hosszú távon erős marad. Befektetőként nem akarod olyan KAP-kulcsot, amely alacsonyabb, mint a biztonságos kötvényhozamok. Ezen túlmenően a kihívás az, hogy kitaláljuk a megfelelő KAP-kulcsot az üzlet kockázatossága alapján.
